En période de ralentissement économique, les entreprises cherchent à diminuer leurs charges. Après les salaires, ce sont les loyers qui représentent la dépense la plus importante. Le loyer est une charge fixe qui peut néanmoins se renégocier pendant la période prévue.
Renégociation de Bail Commercial
Pourquoi renégocier ?
Propriétaires et locataires sont aujourd'hui ouverts à la négociation. Il ne faut pas oublier que ce sont deux partenaires indéfectibles.
La tendance actuelle
Ces dernières années, le marché immobilier de bureaux était euphorique : les bailleurs étaient en position de force et peu ouverts à la discussion. Mais la donne a changé et aujourd'hui les bailleurs "s'accrochent" à leurs locataires par peur du vide locatif.
L'indice du coût de la construction (ICC) a considérablement affecté les utilisateurs qui ont vu leurs loyers s'envoler de près de 25% en 3 ans. Heureusement, l'utilisateur est protégé par la loi.
Article L. 145-39 du Code de commerce
Cet article donne le droit à l'utilisateur de demander à son bailleur la révision judiciaire du loyer en cas d'évolution de plus de 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement, par application de l'indexation conventionnelle annuelle.
Si votre loyer a augmenté de plus de 25% du fait de l'indexation, vous avez le droit de demander un recalcul en respectant les valeurs du marché.
Sortir du bail en dehors des échéances triennales
Pour l'article L. 145-39, son application peut être demandée à tout moment. Pour les baux non concernés, l'utilisateur qui arrive à 6 mois de son échéance triennale peut demander une baisse de loyer sous peine de donner son congé.
Les bailleurs sont également prêts à accorder des baisses de loyer ou des mois de franchise même en cours de bail. Cette démarche permet de "fidéliser" un locataire. Un locataire mécontent a toutes les chances de donner son congé à la fin de sa période triennale.
Pourquoi faire appel à un cabinet ?
Les bailleurs sont des professionnels de l'immobilier qui connaissent parfaitement les valeurs de location et les marges de négociation possibles. Leur demander une baisse de loyer sans argument n'a aucune chance d'aboutir.
Pour une PME qui ne dispose pas d'un Directeur Immobilier, mener seul une renégociation nécessite la constitution d'un dossier complet et documenté sur le marché immobilier du secteur. Ce dossier doit être défendu lors de multiples rendez-vous.
L'expertise Coysevox
Notre cabinet est spécialisé dans le conseil juridique lié aux baux commerciaux et le conseil dédié exclusivement aux utilisateurs. Nous sommes totalement indépendants vis-à-vis des propriétaires institutionnels, ce qui nous permet de représenter nos clients sans aucun parti pris.
Modèle de Bail Commercial Type
Retrouvez ci-dessous un modèle complet de bail commercial 3-6-9 conforme à la législation en vigueur.
ENTRE LES SOUSSIGNÉS
La société <dénomination sociale>
<forme juridique> au capital social de <montant> euros
dont le siège social est situé à <adresse>
immatriculée au RCS de <lieu> sous le numéro <numéro>
représentée par <Monsieur/Madame> <nom et prénom>
ci-après dénommé(e) : le bailleur
D'UNE PART,
et
<Monsieur/Madame> <nom et prénom>
<adresse>
ci-après dénommé(e) : le preneur
D'AUTRE PART,
Il a été arrêté ce qui suit :
1. Nature et objet du bail
Le bailleur loue au locataire, à titre de bail commercial, les locaux sis à <adresse> et composés de <description précise des locaux>.
Le présent contrat est soumis aux dispositions légales et réglementaires applicables au bail commercial et particulièrement au décret n° 53-960 du 30 septembre 1953.
2. État des lieux et délivrance
Un état des lieux sera dressé contradictoirement au moment où le bailleur remettra les clefs des locaux loués à la disposition du preneur. Cet état des lieux demeurera annexé au présent contrat.
À défaut d'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance, le preneur sera réputé avoir reçu les locaux loués en parfait état.
3. Destination des locaux
Le locataire s'engage à n'exercer, dans les locaux commerciaux loués, que l'activité <description précise de l'activité autorisée>.
Dans le cas où le locataire souhaiterait adjoindre une ou plusieurs activités connexes ou complémentaires, il doit faire part de son intention au bailleur par acte extrajudiciaire. Ce dernier dispose d'un délai de deux mois pour contester.
4. Durée du bail
Le présent contrat est conclu pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives qui commencent à courir à compter du <date>.
À l'expiration de chaque période triennale, le preneur aura la faculté de donner congé, à charge d'en aviser le bailleur par acte extrajudiciaire au moins six mois avant la date de départ.
5. Loyer
Montant : Le présent bail est consenti moyennant un loyer principal annuel de <montant> euros, majoré de la TVA au taux légal en vigueur.
Révision : Le loyer sera révisé tous les trois ans. Cette révision sera formée à la demande de l'une ou l'autre des parties par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
6. Dépôt de garantie
Lors de l'entrée en jouissance, le preneur verse une somme de <montant> euros représentant <X> mois de loyer, destinée à garantir la bonne exécution de ses obligations. Cette somme ne sera pas productive d'intérêts.
7. Entretien et occupation
Le preneur s'engage à entretenir les locaux en bon état et à prendre à sa charge les travaux et réparations qui incombent légalement au locataire. En fin de bail, il s'engage à rendre les locaux en bon état d'entretien.
8. Assurances
Dès l'entrée en jouissance, le preneur s'oblige à souscrire une police d'assurance garantissant les locaux contre les risques locatifs. Il doit pouvoir justifier de la souscription sur demande du bailleur.
9. Sous-location et cession
Le preneur ne pourra sous-louer ou céder tout ou partie des locaux sans l'autorisation préalable et expresse du bailleur.
10. Clause résolutoire
En cas de manquement du preneur à une seule de ses obligations, le bailleur se réserve le droit de résilier de plein droit le bail un mois après une mise en demeure par exploit d'huissier restée infructueuse.
Fait et signé à <lieu>, le <date>
En trois originaux dont un pour l'enregistrement et un remis à chacune des parties.
LE BAILLEUR LE LOCATAIRE
<signature précédée de la mention "lu et approuvé">
Note importante : Ce modèle est fourni à titre indicatif. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel du droit pour adapter le bail à votre situation spécifique.