Tout comme l'habitation, les murs de boutique sont soumis à des droits de succession et des taxes sur la plus-value réalisée. Comprendre ces mécanismes permet d'optimiser votre investissement immobilier.
Droits de Mutation
En règle générale, les droits de mutation ou frais de notaire s'élèvent à environ 7-8% du prix d'acquisition pour un bien ancien, et environ 2-3% pour un bien neuf.
Recommandation : Nous vous recommandons de vous rapprocher de votre conseil ou de la Chambre des Notaires qui sauront calculer précisément les droits d'enregistrement selon votre situation.
Comment Calculer la Plus-Value
De manière pragmatique, une plus-value immobilière correspond à la différence entre :
- Le prix de cession de l'immeuble (prix de vente)
- Le prix d'acquisition de l'immeuble (prix d'achat ou valeur retenue dans l'acte de donation/succession)
Cette différence constitue la plus-value brute. Ensuite, pour déterminer le montant de la plus-value imposable, un abattement est appliqué selon la durée de détention.
Prix d'acquisition
Le prix d'acquisition à retenir est :
- En cas d'acquisition à titre onéreux : Le prix effectivement acquitté tel que stipulé dans l'acte
- En cas d'acquisition à titre gratuit : La valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit
- Sans prix mentionné : La valeur vénale à la date d'entrée dans le patrimoine
Majoration pour travaux
Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration :
- Pour leur montant réel : Lorsqu'elles sont supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, qu'elles n'ont pas été déduites des revenus fonciers
- Forfaitairement à 15% du prix d'acquisition, si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition
Prix de cession
Le prix de cession correspond au prix de vente tel qu'établi dans l'acte à titre onéreux.
Abattements pour Durée de Détention 2025
Le régime fiscal 2025 distingue deux types d'imposition avec des abattements différents :
Abattement sur l'impôt sur le revenu
- 6% par an de la 6e à la 21e année de détention
- 4% pour la 22e année
Exonération totale d'impôt sur le revenu acquise après 22 ans de détention.
Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2% en 2025)
- 1,65% par an de la 6e à la 21e année
- 1,60% pour la 22e année
- 9% par an au-delà de la 22e année
Exonération totale des prélèvements sociaux acquise après 30 ans de détention.
Paliers clés d'exonération
Évolution de l'abattement sur l'impôt
Simulation de Calcul 2025
Exemple de calcul pour un logement détenu 14 ans :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de cession | 250 000€ |
| Prix d'acquisition | 190 000€ |
| Plus-value brute | 60 000€ |
| Abattement IR (54%) | 32 400€ |
| Plus-value nette IR | 27 600€ |
| Impôt sur le revenu (19%) | 5 244€ |
| Abattement PS (13,2%) | 7 920€ |
| Plus-value nette PS | 52 080€ |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 8 958€ |
| Total à payer | 14 202€ |
Exonérations
Résidence principale
La plus-value réalisée à l'occasion de la cession de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux.
Important : Les murs commerciaux n'échappent pas à l'impôt sur la plus-value, contrairement à la résidence principale. Il est donc essentiel d'anticiper cette fiscalité dans votre stratégie d'investissement.