Lorsqu'un créateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances, à verser soit un pas de porte au propriétaire, soit un droit au bail au locataire sortant. Ces deux notions ne doivent pas être confondues : elles sont de nature juridique différente.
Le Pas de Porte
Le pas de porte (également appelé droit d'entrée) est versé au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail, pour un local vacant. Il s'agit d'une clause du bail. Cette somme est définitivement acquise au propriétaire.
Montant et qualification
Le montant du pas de porte est librement fixé entre les parties. Il peut être considéré de plusieurs manières :
Le propriétaire se prémunit contre les hausses de loyer. Pris en compte pour le calcul du loyer au renouvellement.
Contrepartie d'éléments de natures diverses fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer.
Contrepartie de la dépréciation de la valeur vénale et de la propriété commerciale acquise au locataire.
Combinaison de supplément de loyer et d'indemnité.
Conséquences fiscales
Si pas de porte = Supplément de loyer :
- Pour le bailleur : Déclaration en revenu foncier (étalement possible sur 4 ans) + TVA si le loyer y est assujetti
- Pour le preneur : Charge déductible en 1/9ème par an si le loyer fixé est anormalement bas
Si pas de porte = Indemnité :
- Pour le bailleur : Aucune imposition
- Pour le preneur : Élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement)
Le Droit au Bail
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. C'est le droit d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail : il a donc une valeur patrimoniale.
Principe
L'entrepreneur peut signer un bail neuf ou acheter un droit au bail : dans ce cas, il reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire. Le locataire sortant cède son bail moyennant le paiement d'une indemnité : le "droit au bail".
Conséquences fiscales
- Pour le locataire cédant : Le montant de la vente du droit au bail est pris en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des BIC
- Pour le nouveau locataire : Le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement et figure à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable
Restrictions à la cession
Lorsqu'un exploitant cède son fonds à une personne reprenant la même activité et la même clientèle (notion de repreneur du fonds de commerce), le bailleur ne peut pas s'opposer à la vente.
En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire de céder le bail seul, indépendamment du fonds.
Le Bail à l'Américaine
Il s'agit d'un bail commercial sans pas de porte ni droit au bail. Le locataire n'a pas à payer de somme initiale, mais il paie un loyer plus élevé au départ.
Composition du loyer
Le loyer est composé :
- D'une part : Du montant de la valeur locative des lieux
- D'autre part : De l'amortissement d'un droit d'entrée déterminé pour une somme globale en capital, payé de manière échelonnée sur toute la durée du bail
Cela aboutit à un loyer supérieur au prix du marché.
L'entreprise n'a pas de somme importante à verser au départ
Modalités de révision du loyer floues + impossible de récupérer un droit au bail en cas de cession