Le Club Deal Immobilier réunit un nombre limité d'investisseurs partageant les mêmes objectifs de rentabilité et de durée pour acquérir un ou plusieurs actifs immobiliers d'entreprise via un véhicule dédié.
Le Principe du Club Deal
Le Club Deal permet aux investisseurs de connaître précisément l'actif dans lequel ils investissent, contrairement aux véhicules d'investissement collectifs (SCPI, SICAV, Foncières) où l'accent est mis sur la diversification. Chaque investisseur sait exactement quel bien il détient.
Cette formule d'investissement collectif offre un accès à des actifs immobiliers d'entreprise premium (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels) normalement inaccessibles pour un investisseur individuel. La mutualisation des capitaux permet de cibler des biens de grande qualité tout en répartissant les risques.
Caractéristiques Clés
De 1 à 10 M€ pour les investisseurs privés, jusqu'à plusieurs centaines de millions pour les institutionnels.
Bureaux, commerces, EHPAD, résidences de service, data centers, entrepôts logistiques, hôtels.
Générer des loyers pérennes à long terme avec des rendements de 5 à 7% nets annuels.
Baux fermes jusqu'à 12 ans privilégiés pour une sécurité maximale des revenus locatifs.
Critères de Sélection
La réussite d'un club deal repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs paramètres :
- Qualité de l'actif et emplacement : Localisation stratégique sur des marchés locaux dynamiques
- Niveau de loyer nominal : Un loyer faible par rapport au marché est plus sécurisé et pérenne
- Solidité financière du locataire : Analyse de la solvabilité et du rapport loyer/chiffre d'affaires
- Taux de rentabilité : Ratio loyer/prix d'acquisition optimisé
- Prix au m² : Comparaison avec les transactions récentes du secteur
Stratégies alternatives : Certains clubs deals visent une revente rapide (moins de 5 ans) pour des opérations de portage ou de vente à la découpe d'actifs multi-locataires, privilégiant la plus-value à court terme.
Structuration Juridique et Financière
Véhicule d'investissement
Une société transparente fiscalement (SCI, SAS, SARL) permet aux investisseurs associés d'appliquer leur propre fiscalité. Les investisseurs interviennent généralement via des structures juridiques dédiées (EURL, SCI, SAS).
Clauses de protection : Les statuts prévoient des clauses de liquidité (préemption, sortie conjointe) pour sécuriser les intérêts de chaque associé.
Financement de l'acquisition
Fonds propres (30-40%)
Apports des investisseurs en compte courant d'associés, bloqués pendant une durée déterminée
Emprunt bancaire (60-70%)
Crédit souscrit directement par le véhicule, profitant de l'effet de levier pour optimiser la rentabilité
Cette structure permet de maximiser l'effet de levier : avec un apport de 300 000 €, un investisseur peut participer à l'acquisition d'un actif de 1 M€, démultipliant ainsi le potentiel de rendement.
Les Avantages du Club Deal
- Transparence totale : Connaissance précise de l'actif acquis (adresse, surface, locataire, bail)
- Ticket d'entrée accessible : Accès à des actifs premium à partir de 50 000 € à 250 000 €
- Gestion professionnelle : Asset management confié à des spécialistes de l'immobilier d'entreprise
- Rendements attractifs : Objectifs de 5 à 7% nets annuels en distribution
- Optimisation fiscale : Choix du régime fiscal adapté à chaque investisseur
- Mutualisation des risques : Répartition entre plusieurs investisseurs qualifiés